Hausverwaltung in München finden

Die Vergütung wird in München üblicherweise als monatliche Pauschale je Einheit vereinbart, bei der Mietverwaltung häufig auch als Prozentsatz der Nettokaltmiete. Der Preis hängt von der Zahl der Einheiten, dem Zustand und Alter des Objekts, dem Leistungsumfang und der Zahl der Sondereigentumseinheiten ab. Seriöse Angebote weisen die Grundvergütung und die Sonderleistungen – etwa zusätzliche Versammlungen, Bescheinigungen oder die Betreuung von Bauprojekten – getrennt aus. Vergleichen Sie deshalb nie nur den Grundpreis, sondern die Gesamtkosten über die gesamte Vertragslaufzeit.

Definieren Sie zuerst Ihren Bedarf: Verwaltungsart, Zahl der Einheiten, Lage, gewünschter Startzeitpunkt und die Leistungen, die Ihnen besonders wichtig sind. Anschließend holen Sie mehrere vergleichbare Angebote ein und prüfen Referenzen, Erreichbarkeit, Digitalisierungsgrad und Kapazität. Über VERWALTUNG FINDEN stellen Sie Ihre Anfrage einmal und erreichen mehrere Verwaltungen mit freier Kapazität in München – kostenfrei und unverbindlich.

Zu den kaufmännischen Aufgaben gehören Wirtschaftsplan, Jahresabrechnung, Kontenführung, Zahlungsverkehr und Mahnwesen. Rechtlich verantwortet die Verwaltung die Vorbereitung, Einladung und Durchführung der Eigentümerversammlung, die Beschlusssammlung und die Umsetzung von Beschlüssen. Technisch steuert sie Instandhaltung, Wartungsverträge, Prüffristen und die Beauftragung von Handwerksbetrieben. Bei der Mietverwaltung kommen Mieterauswahl, Mietverträge und Betriebskostenabrechnung hinzu.

Rechnen Sie realistisch mit drei bis sechs Monaten. Der größte Teil entfällt auf die Vorbereitung: Angebote einholen, Vergleich erstellen, Beschlussvorlage formulieren und die Eigentümerversammlung terminieren. Nach dem Bestellungsbeschluss folgt die Übergabe von Unterlagen, Konten und Verträgen, die je nach Kooperationsbereitschaft der alten Verwaltung einige Wochen dauert. Beginnt die neue Verwaltung zum Jahreswechsel, verläuft die Abrechnungsübergabe in der Regel am saubersten.

Typische Anlässe sind wiederholt verspätete Jahresabrechnungen, fehlende Erreichbarkeit, unklare Kontenführung, nicht umgesetzte Beschlüsse, ausbleibende Instandhaltungsplanung oder ein Verwaltervertrag, der ohnehin ausläuft. Ein Wechsel ist auch sinnvoll, wenn die Gemeinschaft wächst, größere Sanierungen anstehen oder die bisherige Verwaltung keine digitalen Prozesse anbietet.

Erforderlich sind Teilungserklärung mit Gemeinschaftsordnung, Aufteilungsplan, Beschlusssammlung, Protokolle der letzten Versammlungen, aktuelle Wirtschaftspläne und Jahresabrechnungen, Kontoauszüge und Nachweise über die Erhaltungsrücklage, Versicherungs-, Wartungs- und Dienstleistungsverträge, Handwerkerlisten, Angaben zu offenen Forderungen sowie technische Unterlagen wie Prüfprotokolle und Energieausweise.

Über Bestellung und Abberufung des Verwalters entscheidet die Eigentümerversammlung mit Beschluss. Ein einzelner Eigentümer kann den Wechsel nicht allein herbeiführen, aber er kann Angebote vorbereiten, den Verwaltungsbeirat einbinden und die Aufnahme des Punktes in die Tagesordnung verlangen.

Nach aktueller Rechtslage kann der Verwalter durch Beschluss der Eigentümerversammlung jederzeit abberufen werden. Der zugrunde liegende Verwaltervertrag endet dann spätestens sechs Monate nach der Abberufung. Prüfen Sie dennoch die konkreten Vertragsklauseln und lassen Sie die Beschlussformulierung im Zweifel rechtlich prüfen.

Die WEG-Verwaltung handelt für die Eigentümergemeinschaft und betreut ausschließlich das Gemeinschaftseigentum. Die Mietverwaltung handelt für einen einzelnen Eigentümer und betreut dessen vermietete Einheiten inklusive Mietverhältnis, Mieteingang und Betriebskostenabrechnung. Beide Leistungen können vom selben Unternehmen erbracht werden, beruhen aber auf getrennten Verträgen.

Sie betreut die vermietete Wohnung eines einzelnen Eigentümers innerhalb einer bestehenden WEG: Mieterkommunikation, Übergaben, Mängelbearbeitung im Sondereigentum, Abrechnung gegenüber dem Mieter, Mietanpassungen und die Abstimmung mit der WEG-Verwaltung. Für Kapitalanleger in München ist die SEV oft der praktikabelste Weg, den Aufwand vollständig abzugeben.

In der Praxis gibt es keine Untergrenze. Auch Zweier- und Dreiergemeinschaften profitieren von einer professionellen Verwaltung, weil Jahresabrechnung, Beschlussfassung und Rücklagenbildung dieselben rechtlichen Anforderungen erfüllen müssen. Bei sehr kleinen Objekten sollten Sie gezielt Verwaltungen ansprechen, die kleine Einheiten in ihrem Portfolio führen.

Wesentlich sind Laufzeit und Beginn, die genaue Beschreibung der Grundleistungen, eine abschließende Liste der Sonderleistungen samt Preisen, Regelungen zu Anzahl und Ort der Eigentümerversammlungen, Vorgaben zur Erreichbarkeit, Regelungen zur Kontenführung als offenes Fremdgeld- oder Gemeinschaftskonto, Vertretungsbefugnisse bei Aufträgen, Nachweise zur Vermögensschadenhaftpflicht sowie klare Regelungen zur Übergabe bei Vertragsende.

Warnzeichen sind fehlende Transparenz bei der Kontenführung, Pauschalangebote ohne Leistungsbeschreibung, unklare oder nachträglich erhobene Sondergebühren, nicht nachvollziehbare Jahresabrechnungen, verspätete Fristen, fehlender Versicherungsnachweis sowie Verwaltungen, die keine Referenzen nennen oder nicht erreichbar sind.

Die Verwaltung lädt fristgerecht und schriftlich mit einer vollständigen Tagesordnung ein. In der Versammlung werden Jahresabrechnung, Wirtschaftsplan, Entlastung, Instandhaltungsmaßnahmen und weitere Anträge behandelt und beschlossen. Anschließend erstellt die Verwaltung das Protokoll und trägt die Beschlüsse in die Beschlusssammlung ein. Beschlüsse können innerhalb eines Monats gerichtlich angefochten werden.

Eine hybride Teilnahme ist verbreitet und kann durch Beschluss ermöglicht werden. Eine rein virtuelle Versammlung setzt einen entsprechenden Beschluss der Gemeinschaft voraus. Klären Sie vor der Beauftragung, ob die Verwaltung technisch und organisatorisch auf hybride Formate eingerichtet ist – gerade bei Gemeinschaften mit vielen auswärtigen Eigentümern ist das ein echter Vorteil.

Die Verwaltung muss die Abrechnung nach Ablauf des Wirtschaftsjahres erstellen und der Versammlung zur Beschlussfassung über die Abrechnungsspitze vorlegen. Üblich ist eine Vorlage im ersten Halbjahr des Folgejahres. Verzögert sich die Abrechnung wiederholt, ist das einer der häufigsten Gründe für einen Verwalterwechsel.

Eine pauschale Zahl gibt es nicht. Maßgeblich sind Alter, Zustand, Ausstattung und anstehende Maßnahmen des Objekts. Sinnvoll ist eine mehrjährige Instandhaltungsplanung, die absehbare Projekte wie Dach, Fassade, Fenster, Aufzug oder Heizungstausch mit Zeithorizont und Kostenrahmen abbildet und daraus die jährliche Zuführung ableitet. Gerade in München mit hohem Bauhandwerkspreisniveau sollte die Planung eher konservativ kalkuliert werden.

Der Beirat unterstützt die Verwaltung, prüft Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung vor der Beschlussfassung und vermittelt zwischen Eigentümern und Verwaltung. Beim Verwalterwechsel ist er meist die treibende Kraft: Er sammelt Angebote, bereitet den Vergleich vor und formuliert die Beschlussvorlage.

In der Anfangsphase stehen Erstübergabe, Abnahmen, Gewährleistungsverfolgung und der Aufbau der Gemeinschaftsstruktur im Vordergrund. Die Verwaltung sollte Mängel dokumentieren, Fristen überwachen und die Kommunikation mit dem Bauträger führen. Achten Sie darauf, dass der erste Verwaltervertrag nicht länger als nötig läuft und die Gemeinschaft frühzeitig eigene Entscheidungen treffen kann.

Bei Baudenkmälern – etwa in der Altstadt, in Haidhausen oder in Teilen Schwabings – sind Maßnahmen an Fassade, Fenstern, Dach und Haustechnik genehmigungspflichtig. Die Verwaltung sollte Erfahrung in der Abstimmung mit der Denkmalschutzbehörde haben, Fachplaner einbinden und Fördermöglichkeiten kennen. Planungsvorläufe sind deutlich länger als im normalen Bestand.

Grundlage sind der Mietvertrag beziehungsweise die Gemeinschaftsordnung sowie die gesetzlichen Vorgaben zu umlagefähigen Kosten. Verbrauchsabhängige Positionen wie Heizung und Warmwasser werden nach Verbrauch, andere Kosten nach vereinbartem Schlüssel verteilt. Eine gute Verwaltung erläutert die Verteilerschlüssel verständlich und legt Belegeinsicht unkompliziert offen.

Digitale Verwaltungen bieten ein Eigentümerportal mit Dokumentenarchiv, digitale Belegeinsicht, elektronische Rechnungsfreigaben, strukturierte Ticketsysteme für Schadensmeldungen und teils hybride Versammlungen. Für Eigentümer bedeutet das kürzere Reaktionszeiten und jederzeitigen Zugriff auf Unterlagen – besonders wertvoll bei auswärtigen Eigentümern von Münchner Kapitalanlagen.

Größere Maßnahmen sind in der Regel keine Grundleistung, sondern werden als Sonderleistung mit gesondertem Honorar vereinbart, häufig als Prozentsatz der Bausumme oder als Projektpauschale. Klären Sie vor Vertragsschluss, ab welchem Volumen eine Sondervergütung anfällt und welche Leistungen dafür erbracht werden.

Drei bis fünf vergleichbare Angebote sind ein guter Richtwert. Wichtig ist, dass alle Verwaltungen dieselben Objektangaben erhalten – Einheitenzahl, Baujahr, Ausstattung, Sondereigentumsanteile, anstehende Maßnahmen –, sonst sind die Preise nicht vergleichbar.

Für Eigentümer und Eigentümergemeinschaften ist die Nutzung kostenfrei und unverbindlich. Sie beschreiben Ihr Objekt einmal, wir strukturieren die Anfrage und leiten sie an passende Verwaltungen mit freier Kapazität weiter. Es entsteht kein Vertrag und keine Verpflichtung, ein Angebot anzunehmen.

Sobald Ihre Anfrage geprüft ist, erhalten passende Verwaltungen mit freier Kapazität Zugriff. Rückmeldungen erfolgen in der Regel innerhalb weniger Werktage. In stark nachgefragten Lagen kann es länger dauern, bis eine Verwaltung mit passendem Profil und freier Kapazität verfügbar ist.

Ihre Kontaktdaten werden erst sichtbar, wenn eine registrierte Hausverwaltung konkretes Interesse an Ihrer Anfrage zeigt. Vorher sehen Verwaltungen nur anonymisierte Eckdaten wie Verwaltungsart, ungefähre Lage, Einheitenzahl und gewünschten Startzeitpunkt. Details regelt unsere Datenschutzerklärung.

Ja. Die Plattform ist deutschlandweit aufgebaut. Für Objekte im Münchner Umland – etwa in Dachau, Freising, Fürstenfeldbruck, Germering, Starnberg oder Erding – geben Sie einfach die Postleitzahl des Objekts an; die Zuordnung zu passenden Verwaltungen erfolgt automatisch.

Die Hausverwaltung ist kaufmännisch, rechtlich und technisch für die Immobilie verantwortlich und vertritt Eigentümer beziehungsweise Gemeinschaft. Facility Management umfasst die operative Objektbetreuung wie Reinigung, Grünpflege, Winterdienst und Wartung. Diese Leistungen werden von der Verwaltung beauftragt und gesteuert, aber üblicherweise von Dienstleistern erbracht.

Arbeiten Sie sachlich und dokumentiert: Mängel schriftlich festhalten, den Beirat einbinden, Alternativangebote objektiv vergleichen und den Beschluss sauber vorbereiten. Vermeiden Sie persönliche Vorwürfe in der Versammlung und stellen Sie stattdessen Leistungsvergleich, Kosten und Übergabeplan in den Mittelpunkt.